利回り?ほんとは生涯収入が一番大事でしょ!!

2010年08月04日

かしこい大家さん こんにちは

アパート投資やマンション投資の目安となる

利回りなるもの

 

これは大変不思議な数字です

表面利回りやらネット利回りやら 

いろんな利回りがあります

構造や築年数、

土地(マンションだと敷地権)の所有形態、

大小修繕費など

まったく投資物件によって異なるのに

みなさん いつも 

「利回りは何%?」

と聞いてきます。

 

結論から申し上げると

私の場合、利回りで不動産投資をしたことがありません。

お客様との便宜上、言葉として使うことはあっても

投資の目安にしたことはありません

 

私は、生涯収入なるものを計算いたします

生涯収入を計算するには、

空室率をあらかじめ設定しなければなりません。

これは、なかなかできないことですが 大変重要なことです。

設定した空室率以下で抑えることが 大家の仕事です

よく、不動産は不労所得だ などと言っている人がいますが

大きな間違いです

 

また、空室は不動産屋のせいではありません。

あなたの管理が悪いだけです。

そう、不動産屋を教育しない大家さん あなたがいけないのです

(ほとんどの大家は不動産屋まかせや不動産屋のせいにする)

 

不動産屋のせいにする大家さんはいっぱいいます。

管理費払っているから やれ!!とか

いま アパート行ったけど クモの巣があった とか

草が生えているとか

ゴミ集積がきたないとか

いろんな管理上のミスを言ってきて

だから 入居が悪い!と文句を言う方もいます

 

確かに不動産屋の管理ミスはありますが

夏場の草やクモの巣は、

毎日やっても追いつきません。

 

こうした文句を言う大家さんに共通していることは

決して自分で掃除したり、

クモの巣をとったり、ゴミ集積場をきれいにしたりしないで

不動産屋へ文句を言うだけ

本当に困ります、自分の物件ですよ!!

なんで、巡回したなら 掃除道具もって 

綺麗にしようとしないのでしょうかね

 

話は、生涯収入に戻します

アパートを維持する間、かかる修繕費の総額も計算しなければなりません

また、利息の総額、固定資産税の総額など

おおむね15年維持するのにどのくらいの費用がかかるかどうか

計算してみてください。

そして、最後に

見込めるであろう総収入からこれらの経費などを引いた金額を出しましょう

もっと、厳しくに考えるなら

古くなって解体する費用や

土地代金の目減り分も計算するといいでしょう。

 

土地の目減り分とは、

バブル以降買った人のほとんどは、

キャピタルロスが生じているのではないでしょうか

 

ならば、鈴木式

もともと下がりようがない坪5万以下の土地に狙いを定める

そして、新築の投資物件を建てる

これが、生涯収入が一番いいことがわかってきました

 

かしこい大家さんにとっての生涯収入について

一度 ご自身の物件について考えてみてはいかがでしょうか?

 

今日から15年先まで持つという前提で

1.空室損失 一日あたりの金額で計算しましょう

2.固定資産税、都市計画税の15年分を計算しましょう

3.修繕費の総額 おおむね投資額の20%から30%を見込みましょう

4.15年分の利息の総額

5.15年分の不動産屋への管理費

6.15年分の浄化槽や下水の維持管理費

7.その他 区費や町内会費

8.更にするための解体費

 

そして、最後に更地になった土地の売却代金を足しましょう。

 

やっとプラスの話になりましたが

当初 購入当時の利回りなるもので計算した結果と

現実の結果の差に驚かれることでしょう

 

アパート経営は不労所得ではないのです

ちゃんと計算しながら、

そして上手に人(不動産屋など)を使って

可能な限り空室率を減らすことにチカラを

注ぎましょう

 

そして、それだけでは終わってしまっては

普通の大家さんです

かしこい大家さんの次なる行動は

 

私の本を読んでください 

 

これが、アパート大家としての大成功の秘訣です

 

今日は 最後まで 私の自慢話におつきあいいただきまして

ありがとうございます

 

先日18名の方に本をプレゼントさせていただきましたが

香港の神様

私の本を10冊買ってくれていたので

その分もプレゼントしてくれるそうです

お盆休みもありますので 

お休みの間 一冊いかがでしょうか?

このブログ読者の方にプレゼントさせていただきます

 

かしこい大家さんになりたい方は

kashikoi.ooya@gmail.com

まで 「本希望」と書いてお申し込みください

先着10名の方ですが

本当に凄い利回りになる アパート本をプレゼントします

 

取り戻すことできない空室ロスを

時空を超えて取り戻すことができるとしたら

これは凄いことですが、これを実現させます

~本のキモより~

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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