かしこい大家の不動産投資 ～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～ - かしこい大家さんが実践している、不動産投資のコツ、不動産投資と海外投資で利回りを確保しましょう！
「<<超裏技>>不動産投資術」の著者が教える、利回り不動産投資と海外投資を組み合わせる「かしこい大家」の投資術

 かしこい大家さん　こんにちは

香港にただいま到着しました

気温３１度　湿気７０％でムシムシしてます

昨日は、とんでも事件が起こりました。

間抜け　そのものです。

事件とは

先週の９日　千葉地方裁判所の開札が行われました。

私もブログ上で、入れた４本が全部駄目だったと皆さんに報告しました。

しかし、

今日　競売保証金の返還金が

３件しか振り込まれていないことに気がつき

「あれ　１件分の保証金が振り込まれていないな」

と何やら不安が芽生えはじめて・・

すぐに　パソコンの開き、

sikkou　千葉地方裁判所　開札結果９日開札分をのぞいてみると

なんと、私が落札しているではありませんか！

東京にいた私は、

あわてて、落札した千葉県に出向きました

お恥ずかしことに　すでに開札から１週間が経過しております

実は、あんまりブログで書くと　私の本を買ってくれた

読者の方に怒られそうですが、

 （ 本では偉そうに現場を見て、１５年分の修繕費を見積もりなさいと言っている）

今回落札した物件は、

忙しくて現場に行っていません　ハイ

そう、全く　現場を見ないで入札してしまいました

（大バカ者）

ですので、あわてて千葉に帰っても

地図がないものですから、

やむを得ず、途中　知りあいの不動産屋から、地図をコピーしてもらい

住所便りに　やっとの思いで現場へ到着したのが、夕方

今回落札した競売物件をまとめてみますと

落札金額は約６００万円で６件の入札者　

諸経費が約５０万円かかります。

原価６５０万円　です

昭和６１年築１００㎡の家と

平成８年築の１１０㎡の家

敷地内になんと２棟建っている物件です

早速、おそるおそると　立ち退き交渉

しかし、先方より

「このまま　６万円で貸してもらえないか」との依頼が・・

私は、即答でＯＫを出しました。

何故かというと、

修繕費やリフォーム代金、ゴミ撤去代が　

全くかからないからです

当然、

賃貸借契約書締結時の特約条件には

「入居中の修繕費はすべて借主が支払う」条文を付帯

私は表面利回りが好きではありませんが、

一応　読者様の目安として記すなら

修繕義務なしでの１１％はまあまあでしょうか

最低でも５年は借りたいとおっしゃっていましたので

１０年でもとが取れることでしょう

仮に５年で退去した場合には（回収率５５％）のシュミレーションは

６５０万円（購入価格）－３６０（回収金額）＝２９０（未回収金額）

もし、２棟とも売却を検討した場合

２９０＋１８０万円（平成の家のリフォーム費用）＋１５０万円（昭和の家のリフォーム）＝６２０万円

諸経費ほか３０万円をプラスして　

原価　６５０万円

平成８年築の家の売却価格は、８００万円

８００万円－６５０万円＝１５０万円

販売手数料がかかりますから、手取りで約１００万円の利益でしょうかね

さて、ここからがおいしいところです

１００万円の利益をいただきながら、

古い家は　リフォーム後の賃貸にします

５万円で貸せます

そうです　タダで一棟残ったことになります

５年後　退去した場合のシュミレーション

そのまま入居者に住んでもらえば　

修繕費が全くかからないメリットを享受することがキモ

５年後に退出して場合には、１棟を売却　１棟を賃貸に回す

そして、賃貸した家は、原価ゼロというわけです。

この計算には、金利や賃貸中の固定資産税などは入っておりませんが、

それも中古を売った１００万円の利益相殺として考えれば

なんとも　お得な物件でした

ホント、入札物件を現地に見に行かず、開札も忘れ

かしこい大家さんは　ぜったいに真似をしてはいけません

この話にも、オチがチャンとご用意してます

そのあと、ちなみに次順位の金額を聞いたら、

私が１５０万円

もぶっちぎりだったそうです。

１円でも負けは負け、１５０万円オーバーでも勝ちは勝ち　

なんとも　複雑な気持ちです

馬鹿な俺！