ババ抜き

2015年07月09日
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総務省が1日発表した住民基本台帳に基づく人口調査によると、

2015年1月1日現在の日本人の総人口は、

前年同期より27万1058人少ない1億2616万3576人となった。

減少率は0.21%に当たる。総人口が前年割れとなったのは6年連続で、

減少数は過去最多。各地域で軒並み人口を減らす中、

東京圏は増加しており、一極集中がさらに進んだ。(時事通信より)

 

 

一極集中が進むことは 地方で空室が増えること!!

 

地方では とっくに ババ抜きが 始まっております

人口減少に加えて 首都圏 一極集中はダブルパンチ

 

私の活動拠点 千葉県北東部

千葉県銚子市における

ワンルームアパート マンションは 

 

10年前に 新設された大学の特需の影響で

いっせいにアパートが建設されました

 

さらに 財政事情が厳しい銚子市が

アパート建設者に対して

固定資産前の減免政策を打ち出し

受け入れ学生以上のアパートが建ってしまったのです

 

なので 現在

過剰供給 ほぼ 全滅の様相で

大変厳しい 競争にさらされております

 

10年前の家賃52000円が 

いまでは36000円まで下落

 

新築の場合の 家賃下落目安は

年1%

20年で20%減が目安ですから 

これでは 大幅に収支が 狂っております

 

ただ そうも言ってはいられません

 

この局面での 入居率の差は 

大家のチカラがものをいいます

 

不動産屋のチカラも 多少はありますが

この局面では

間違いなく 大家のチカラです

 

実は 私も こうした政策に踊らされて

ハシゴを外された口

 

私もこの千葉県銚子市で

鉄骨系のワンルームを16所帯

所有しております

 

私が 常々 ワンルーム・アレルギーなのは

ここから 生じているかもしれません

 

 

なので 年度末前になると

4年生の学生が 一気に退室しますので

毎年 毎年が 勝負

 

さて 私は どのようにして 

この難局を乗り切っているか

正確には 乗り切ってはおりませんが 

一つの事例ですが

 

募集に際しては

このアパートに住む学生さんの親に対して

24時間 緊急連絡対応をする 

携帯電話をお教えしております

 

子供と

連絡がつかないなど 遠方でご心配な親のために

24時間対応するということで

差別化を図っております

 

また、収支的な部分においては

やはり 一括借り上げ サブリースなどで

収支を安定させるのも

一つの方法です

 

36000円になってしまったのも

実は サブリースに切り替えてしまったのが要因

 

これにより 返済も若干 持ち出しになりましたが

あと少しの辛抱で 返済も終わりますので

返済が終わり次第 

サブリースも終了していこうとおもっております

 

 

私も これまで 何百と部屋をつくってきましたが

正直 このワンルーム建設は 

唯一と言っていいほど

苦戦しました が 

セキスイハイムであったのが幸いしました

 

不動産仲介会社の頑張りやサブリースもあり

赤字は免れておりますが

塩害地域であったため

予想以上の修繕費が かかってしまったのも想定外でした

 

あとは いろいろ 方法がありますが

これについては また 後述いたします

 

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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