競売落札
この間まで 赤ん坊だとおもっていた娘も
身長が１４０センチを超え
体重も ３６キロに
これまで
私の言うことを ちゃんと聞いていた娘も
最近では コントロールがきかない
娘の部屋に入るにも
ノックをしなければ ならず
まだ 一緒に お風呂には 入ってくれるものの
体が おおきくなり 二人一緒だと
お湯が 溢れ出して
浴槽のお湯がなくなるので
最近は 時間差５分をもうけて
入るようにしている
そのお風呂場で
昨日 娘から
パソコンを買ってほしい とせがまれた
聞けば
来月 小学校４年生になるので
パソコンの授業が始まるという
ということは
そろそろ 私の名前が 検索される
つまりは 家庭崩壊のカウントダウンが近づいている
ないでは ないか！！と 反省した次第だ
だから これからは 真面目な ことしか 書かない
と 誓った次第だ
先月 やっと 競売を １つ 落札した
最低入札価格 １００万円のところ ２６０万円
札数 １０本 での勝ち抜きは
久しぶりの快勝である
場所は 千葉県 某市
海が近い リゾート地
土地面積は ４３坪 建坪２３坪の小物であるが
寄棟のしっかりした 木造住宅である
築年数は １８年といったところだ
手続期日が ３月１９日に指定されたが
相変わらずの お役所さん
そんな ノンビリと 待っているわけにはいかず
裁判所に連絡して ２月２７日に完了した
翌朝 カギ屋に 既存のカギをぶっこわしてもらい
部屋に入ってみると
ほとんど 手入れのいらない
きれいな 物件で驚いた
若干の補修で そのまま ５万円で貸せる代物であるが
いま これを どう料理するかで
非常に迷っている
約２５万円の補修で 賃貸に回すか
約１７０万円をかけて 完全リフォームにして
売却するか
ＳＷＯＴ分析にかけてみると
強みは 二階から海が見える眺望
弱みは 海が近い 小学校が 遠い
機会は 温泉 サーファーのポイント 街のイベント
脅威は 地震などの天災、塩害、
ＳＷＯＴの内容の一部
主要な部分を抜粋してみた
私は 不動産を購入、売却する時
特に 売却時には
このような ＳＷＯＴ分析をするように心がけている
海の素晴らし眺望が
時には 弱みにもなり
脅威にもなる
販売時の勝負の決め手は
お客様との 会話の中で
その方が 不動産購入時に
どのような プライオリティを もっているかを探ることである
これを早く見つけ出し
それに 見合った情報の提供こそが すべてである
しかし 物件が 一つしかなく
どうしても これを決め打ちしなければならない場合も時にはある
その時こそ
この ＳＷＯＴの 弱み と 脅威に対して
いかにして それ以上の 言葉を切り返すことできるかが
勝負の分かれ目である
海の眺望ばかりを 営業トークで使っていると
お客様から 「天災が 怖い」
と ポツリ 言われる
「美しい景色だが 天災が怖い」
こうした 強みばかりを強調した 営業は
時に 諸刃の剣となる場合がある
眺望よりも 天災や塩害被害を 懸念する人に
この物件の良さを さらに どう説明をすれば いいのか
いろいろ 考えていくと
売却する価格を７００万円以下に抑えることで
価格のメリットの方が 天災より上回ることが わかってきた
その場合 売却益は ２５０万円
一方 賃貸で貸せば
年間６０万円で ２０年の生涯収入が見込める
取得費と２０年もたせる修繕費など
総額４３０万円が 取得費として かかるだろう
仮に 固定資産税、空室率１０％ 解体費を計上して
生涯収入 ５５０万円
これに土地売却がのって６００万円
ざっくりであるが
賃貸の場合でも 売却の場合でも
真水で残る利益は
そうは かわらない
一発勝負か ２０年じっくりか
さて どちらの選択がいいやら 迷っている次第だ
鈴木正浩
すずきまさひろ
1961年5月5日生まれ
早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版
