競売落札

2015年03月02日
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この間まで 赤ん坊だとおもっていた娘も

身長が140センチを超え

体重も 36キロに


これまで

私の言うことを ちゃんと聞いていた娘も

最近では コントロールがきかない


娘の部屋に入るにも 

ノックをしなければ ならず

 

まだ 一緒に お風呂には 入ってくれるものの

体が おおきくなり 二人一緒だと

お湯が 溢れ出して 

浴槽のお湯がなくなるので


最近は 時間差5分をもうけて

入るようにしている


そのお風呂場で 

昨日 娘から

パソコンを買ってほしい とせがまれた


聞けば

来月 小学校4年生になるので

パソコンの授業が始まるという


ということは 

そろそろ 私の名前が 検索される

つまりは 家庭崩壊のカウントダウンが近づいている


愛人 キンタマの話など 書いている場合では

ないでは ないか!!と 反省した次第だ

 


だから これからは 真面目な ことしか 書かない

と 誓った次第だ

 

 



先月 やっと  競売を 1つ 落札した

最低入札価格 100万円のところ 260万円

札数 10本 での勝ち抜きは 

久しぶりの快勝である


場所は 千葉県 某市

海が近い リゾート地


土地面積は 43坪 建坪23坪の小物であるが

寄棟のしっかりした 木造住宅である

築年数は 18年といったところだ


手続期日が 3月19日に指定されたが

相変わらずの お役所さん

 

そんな ノンビリと 待っているわけにはいかず

裁判所に連絡して 2月27日に完了した


翌朝  カギ屋に 既存のカギをぶっこわしてもらい

部屋に入ってみると

ほとんど 手入れのいらない 

きれいな 物件で驚いた


若干の補修で そのまま 5万円で貸せる代物であるが

いま これを どう料理するかで 

非常に迷っている

 

約25万円の補修で 賃貸に回すか

約170万円をかけて 完全リフォームにして 

売却するか



SWOT分析にかけてみると


強みは 二階から海が見える眺望

弱みは 海が近い 小学校が 遠い

機会は 温泉 サーファーのポイント 街のイベント

脅威は 地震などの天災、塩害、


SWOTの内容の一部

主要な部分を抜粋してみた


私は 不動産を購入、売却する時

特に 売却時には 

このような SWOT分析をするように心がけている


海の素晴らし眺望が 

時には 弱みにもなり

脅威にもなる

 


販売時の勝負の決め手は

お客様との 会話の中で 

その方が 不動産購入時に

どのような プライオリティを もっているかを探ることである

 

これを早く見つけ出し

それに 見合った情報の提供こそが すべてである


しかし 物件が 一つしかなく

どうしても これを決め打ちしなければならない場合も時にはある


その時こそ

この SWOTの 弱み と  脅威に対して

いかにして それ以上の 言葉を切り返すことできるかが

勝負の分かれ目である

 

海の眺望ばかりを 営業トークで使っていると


お客様から 「天災が 怖い」

と ポツリ 言われる


 

「美しい景色だが 天災が怖い」


こうした 強みばかりを強調した 営業は

時に 諸刃の剣となる場合がある

 


眺望よりも 天災や塩害被害を 懸念する人に

この物件の良さを さらに どう説明をすれば いいのか

 

いろいろ 考えていくと  

売却する価格を700万円以下に抑えることで

価格のメリットの方が 天災より上回ることが わかってきた

 

その場合 売却益は 250万円


一方 賃貸で貸せば

年間60万円で 20年の生涯収入が見込める

取得費と20年もたせる修繕費など

総額430万円が 取得費として かかるだろう

 

仮に 固定資産税、空室率10% 解体費を計上して

生涯収入 550万円

これに土地売却がのって600万円

 

ざっくりであるが 

賃貸の場合でも 売却の場合でも

真水で残る利益は

そうは かわらない


一発勝負か 20年じっくりか

さて どちらの選択がいいやら 迷っている次第だ

 



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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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