心理的な瑕疵 自殺物件の取扱い

2013年11月03日
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 かしこい大家さん こんにちは

 

先日、

マンションの一室で自殺があったことを告げずに

その部屋を賃貸したのは不法行為だとして、

 

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部屋を借りた男性が家主の男性弁護士に

約144万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が

神戸地裁尼崎支部でありました。

 

裁判官は「告知すべき義務があったのに、

意図的に告知しなかった」として、

弁護士に賃料や慰謝料など約104万円の

支払いを命じたようです

 

判決によると、弁護士は2011年5月2日、

兵庫県尼崎市のマンションの一室を競売で取得。

 

従来1人で住んでいた女性が

同5日ごろに死亡したが、

翌年8月、女性の死を説明せずに

男性とこの部屋の賃貸借契約を結び

 

男性は同月末に引っ越したが、

近所の住人から自殺の話を聞き、

翌日には退去。

9月20日に契約解除を通告したようです

 

裁判で弁護士は「競売後の手続きは他人に任せており、

自殺の報告を受けないまま

部屋の明け渡し手続きを終えた」と主張したが、

杉浦裁判官は「およそあり得ない不自然な経緯というほかない」と

退けました

 

また、女性の遺体を警察官が搬出し、

住人らが自殺と認識していたことなどを挙げ、

「一般の人でもこの部屋は居住に適さないと考える

部屋には、嫌悪すべき歴史的背景に起因する

心理的な欠陥という瑕疵(かし)がある」と判断。

 

女性の死後に弁護士が部屋のリフォームを指示したことから、

「部屋の心理的な瑕疵の存在を知らないことはあり得ない」と

指摘されました

 

上記のニュースをみて

私なりの感想を述べさせていただきます。


私たちが自殺物件を契約する場合

当然ながら ちゃんと 告知しております。

 

現在も2000戸近く 

管理をさせていただいている中で

これまで 数件 自殺現場に立ち会ってます


管理会社として

自殺に立ち会ったとき

どうして人様の借りてる部屋で自殺などするのか!!

 

正直 そう叫びたい気持ちです


その後の後始末に

遺族や保証人、そして私たち業者まで

どれだけの人に 迷惑をかけることでしょうか!!


間もなくすると

遺族や保証人に対して

大家さんから 修繕義務、損害賠償など 

数百万単位で 請求がくることでしょう

 

裁判にもなれば 

裁判費用も発生します

 

ニュースにある貸し手の弁護士さんは

買った途端に自殺されて

すぐに部屋をリフォームしたことです

 

にもかかわらず 瑕疵物件の烙印を押されますので

金はかかるは

家賃は大幅に下がは

それでも 借り手が見つかりにくは

 

 

正直、精神的に焦っていたのではないか

と想像します。

 

法律で告知義務は当然ありますので

この裁判は 貸し手が

知らないでは済まされない問題ですので

弁護士さんに非はあると思います


しかし、私は 買ってすぐに自殺されてしまった

弁護士さんの気持ちも

わからないわけではありません。

 

何故なら 私も

自分のアパートで

同じ経験があるからです

 

その後の経済的損失は 計り知れません

何故なら いくら家賃をさげても

いまだに 入居はありませんから。


 

話は戻りますが

葬儀が済んだあとは

私たち管理会社は地獄がまってます

一連の後始末に時間がかかる理由

それは

アパートの大家は怒り心頭だからです


私たち管理会社は

その日以降

自殺と断定されるまで

 

警察から 

一切手を付けてはいけないと指示がありますので

数日は よく 状況がよく把握できません。

 

しかしながら

その間、他の入居者からの問い合わせがあったり

「気味が悪いから他に移る」と

契約解除もあります

 

それでも

私たちは このアパートを

瑕疵物件だけには したくないので

 

警察には

事故じゃないですか?

自殺じゃないですよね

病死ですか?

心肺停止で病院へ搬送されて

病院で

 

死んだんですよね

 

少しでも 瑕疵にしないような聞き方をしますが

結果はどうであれ 告知義務は発生します

 

大家さんは 

亡くなられた方の悲しみより 

怒りの方が強く

49日過ぎましたら

損害賠償請求の紛争が待ってます

 

これらは おおむね 半年以上かかります

今でしたら

家賃の18か月分くらいが決着ラインでしょうが

 

私が 良く いう

キャピタルロスは ある日 突然 やってくるのです

 

どうか 特約時効に

自殺した場合の 損害金の明記を忘れずに してください

 

それでも 瑕疵物件の汚名は一生 ぬぐえませんが・・




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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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