かしこい大家の不動産投資～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～

空室率１８．７％　大変な事態だ！！　大家さん　大変ですよ

2010年09月13日

不動産

かしこい大家さん　　こんにちは

石垣島の４日間もあっという間に過ぎて行きました

こちらに来ては　

次回作の原稿書いたり、

ブログ書いたり

２５日のセミナーの内容を考えたり

充実した時間をおくれました

やぱり　必要ですね　このような時間は

更新料判決　のニュース飛び込んできました

大阪高等裁判所で、賃貸住宅の更新料を無効とする判決が相次いでいる。表示ルールの改定や、更新料の減額や廃止──。最高裁判所での判決確定を前に、賃貸業界でも動きが目立ってきた。法律の規定もない、“慣習”に基づき続いてきた更新料。その変化の動きを追った。

　2010年10月、賃貸住宅の新たな賃料表示制度が始まる。不動産会社の店頭やインターネットでの物件募集広告や重要事項説明書などの記載項目として、従来の物件情報に加え「めやす賃料」が表示されるのだ。

　めやす賃料とは、1ヵ月当たりの実際の負担額。仮に同じ条件で4年間住んだ場合の費用（賃料、共益費、敷引金、礼金、更新料など）を合計し、1ヵ月当たりの額に割り戻したものである。

　賃貸住宅を取り扱う不動産会社1167社が加盟する最大の業界団体、日本賃貸住宅管理協会（日管協）が、全国の会員企業に導入を呼びかける。

　当然ながら、めやす賃料は従来の賃料より高く表示される。業界団体が、一見貸手側に不利に見えるこの表示制度の普及を進めるのは「借主と貸主の理解不足によってトラブルが多発している。今業界が動かなければ賃貸市場に対する信頼感が失われる」（三好修・日管協会長）との危機感からだ。

　トラブルのなかでも最大のものが更新料の無効訴訟である。

　更新料とは、賃貸借契約の更新時に家賃の1～2ヵ月分を払うもので、首都圏や京都などの一部地域で“慣習”として普及している。

　ところが、従来は受け入れられてきた更新料が「無効」とされる判決が最近相次いでいる。この5月までに、大阪高等裁判所で3件の無効判決と1件の有効判決が出た。判決のうち3件が上告中で、これらの最高裁判所の判決が今年度中にも出ると見られる。

　一部地域にしか存在せず、法律の規定もない更新料。じつは、そのルーツは戦前にまでさかのぼる。

　当時、東京では人口が増加し、住宅不足に陥っていた。そこに物価統制令が出て、家賃の値上げを禁じられた大家が、契約を更新する際に、居住継続と引き換えにカネを借主に要求することが横行した。この“ヤミの権利金”が更新料の起源といわれる。いわば貸手優位の市場で生まれた慣習だ。

　だが、現在の環境は、当時と百八十度異なる、借手市場だ。

　総務省によると、全国の賃貸住宅の空室率は18.7％、供給戸数は2183万戸で共に過去最高を記録した（08年）。

　当然、家賃相場も下落する。大手不動産ポータルＨＯＭＥ’Ｓの調査によると、07年12月を100とした首都圏の1坪当たり平均賃料は、今年6月に94、平均礼金は71に下落した。最も住宅の需要が高いはずの東京都ですら、かつて2ヵ月以上あった平均礼金はこの7月には0.63ヵ月まで落ちた。

　地盤がずるずると崩れるなか、業界では次は更新料も消えるのでは、という見方が広がっている。

「顧客が退去した後、部屋が埋まるまでの期間が長期化し、同じ賃料を維持することも難しくなってきた。退去を防ぐため、更新料の値下げや無料化を検討する貸主が増えている」（加藤哲哉・ネクスト執行役員）からだ。

　首都圏のある大手不動産会社では、取扱物件の約2割が更新料なしになっている。最高裁の判決前でも、市況悪化で更新料を取れない状況が生まれつつある。

「更新料はもともと一部地域の特殊な慣習だ。中期的にはすべて家賃に一本化するのが消費者にとっても自然。めやす賃料はそれを睨んだ制度」と三好会長も言う。

　大家には、礼金や更新料を賃貸経営の前提にしている者も多い。今後、更新料を取れなくなれば、利回り設定や銀行への融資返済計画の見直しを余儀なくされる大家も出てくるだろう。

　更新料は、不動産会社の収入源でもある。更新料の一部は「更新事務手数料」という名称で不動産会社にも渡るからだ。不動産会社の経営にも少なからぬ影響が出ることは想像に難くない。

　今、最高裁判決を待つ貸主が最も懸念しているのが、賃貸住宅版の「過払い訴訟ブーム」だ。

　大阪高裁ではすでに支払った更新料をさかのぼって借主に返還を命じる判決が出た。

　この判決が最高裁で確定すれば、大家側が過去の更新料を利子を付けて借主に返さなければならなくなるケースも出てくる。

　じつは訴訟の動きを注視しているのは賃貸住宅の貸主や借主だけではない。「消費者金融の過払い金返還請求ビジネスで暗躍した法律事務所が、次は更新料返還請求に目をつけている」（業界関係者）という動きも出てきている。

　すでに、回収した更新料から成功報酬を受け取る、などの料金体系を決め、依頼者募集を始めた法律事務所も現れた。

　ただ、賃貸経営の大家は、消費者金融のような大企業ばかりではない。サラリーマン大家や市況悪化で賃貸経営に苦慮する個人大家もいる。更新料返還の訴訟が相次げば、資金繰りに窮する例も出る。

　一連の更新料無効裁判の根底にあるのは、「消費者契約法による信義則違反」だ。つまり「弱い借主を強い貸主が騙したり搾取してはならない」という前提だ。

　だが、本当に借主は弱者なのか。じつは「現在の日本の借地借家法は借主の権利のみを厚く保護している」と吉田修平弁護士は言う。

　たとえば、実勢の賃料水準と乖離した安い家賃で入居している借主の家賃を値上げしたい場合だ。貸主は契約の更新時に、借主と新賃料での契約を結び直さなければならない。

　ところが借主は、この契約更新に応じなくても、家賃を払い続ければ、そこに旧賃料で住み続けることができる。借主が契約の更新をしない場合、旧契約の内容が続く「期限の定めのない契約」に自動的に移行することになるからだ。

　この契約を打ち切り、借主を退去させるには、借主・貸主の両方で、物件を明け渡す正当な理由がある、と裁判所に認められるか、借主に立ち退き料を払わなければならないのだ。

　収入が減るのを恐れ、現代の事情にそぐわない更新料を維持してきた貸主側にも非はある。

　だが、法的な保護も薄く、市場も軟調。さらに、更新料返還訴訟のリスクが加わるなど、貸主への圧力は強まり続ける。これは長い目で見れば、借主にもマイナスだ。

「貸主が賃貸経営に行き詰まったり、物件を良質な状態に維持・管理する余力を失えば、市場に出回る賃貸住宅の質は下がる」（長嶋修・さくら事務所社長）からだ。

　業界の耳目は最高裁判決に集まる。借主を優遇し過払い訴訟の続発を招く判決が出され、貸主がさらなる苦境に立たされるのか。借手と貸手のバランスを取り、賃貸市場の安定化が図られるのか。

「更新料すべてが無効とはならず、事例ベースで悪質なものを無効とする判断になるのではないか」と吉田弁護士は読む。

　最高裁判決は、今後の日本の賃貸住宅市場の将来像を決める“一石”となることは間違いない。

（コメント）