安くて良い物件の仕入れ方 あるわけないじゃん!?

2010年09月04日
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かしこい大家さん こんにちは

まったく 今日もタオル2枚が

ビショビショ

 

地球がおかしくなってきているようですね

岐阜・八幡では

40°ちかい気温が観測されたました

9月の最高気温だそうです

 

私は明日までt千葉にいますので

まだ夜になると 涼しい海風が吹きますので

だいぶ 体は楽ですが・・

 

さて、私の不動産シリーズ

「あなたは単に不動産を買わされているだけなんです」

いろいろとご好評といただいております

 

いつも 予定していたテーマと違っていますが

ランダムにお話することで

あとで まとめて セミナーでお話したいと思います

私のセミナー 追加分 17:00から19:00まで

あと少しだけ お席がご用意できるそうです

よろしければ

kashikoi.ooya@gmail.com

まで お申込みください

お待ちしております

 

 

あなたはタダ単に不動産をかわされているだけなんですよ!!

このシリーズで

私が 特に言いたいことは

不動産屋に行っても 安くていい物件などない

ということです

 

多くの大家さんは

タダ単に属性(年収だったり、会社の規模だったり)がいいから

銀行が融資をしてくれるだけのことです

属性がいいから 買わされていることに気が付きましょう

自ら 探して 不動産を見つけない限り

安くていい物件はない と言っても過言ではありません

 

何度もこのブログでもいってますが

不動産屋の褒め殺しなるマニュアル 

職業別顧客ランキングなるもの

様々な耳障りのいい殺し文句で物件を紹介され

融資が早いカタカナ銀行の金利4%台では

星一徹のように

ちゃぶ台をひっくり返し

「ざ~けんなよ 俺を誰だとおもってやがる!!」

くらい 怒ってくださいね(笑)

 

さて、

何故、不動産屋さんには 安くていい物件がないのでしょうか?

そもそも 証券会社の社員と違って

不動産屋の社長などは 不動産の自己売買ができます

 

株式はインサイダー等の理由で、社員の売買は禁止されています

しかし、不動産業にはこれがありません。

厳密には、法人には手数料を落として

社長個人名義で買ってしまうといった方が正解でしょう

これだと 手数料も 買主からも取れますからおいしいわけです

 

では、ちまたにあふれている情報は

いったい どのくらいの価値があるのでしょうか?

その価値は どんな物件でも3%+6万円です

 

ところで

インターネットでアップされたりするアパート物件は何なんでしょうか?

また、チラシに掲載されたりするアパート物件は何なんでしょうか?

 

情報をキャッチする不動産屋さんから

この段階で やっと エンドユーザーに情報が落ちてきました

 

摩訶不思議です

投資の神様等と言われている

カリスマ大家さんサイト

 

インターネットを駆使して

全国で売っているアパート物件

 

本来 そんなにアパート経営が儲かれば 

サイト管理者が 

人に売るなんてありゃしないと思いませんか?

 

良い物件ならば 絶対に仲介などしないはず

掲載物件 全部 買えばいいはずなのに

なんで 人に仲介しているのでしょうか?

 

私は 極端な言い回しなので

読者さまには 異論もあるでしょうが・・

 

 

私も長年 アパート売り専門のサイトを見てますが

本当に 心から 「これだ!!」と思った物件が一つもありません

いつも なんで 

「サイト管理者が買わないのかなぁ」

と 斜に構えながら見ている いやな奴です(笑)

 

不動産業者 いわゆる 宅地建物取引業といわれている数

全国に約14万社 存在します

そのうち従業員5名以下の超零細企業は なんと85%を占めます

5名から10名の零細企業は 10%を占めます

そして、大手と言われている10人以上の会社は

たった5%くらいしか占めません

 

そんな 不動産業界の歪な構造があります

では よい不動産のの仕入れるには

どうすればいいのでしょうか

 

以前にも 申し上げましたが

はやり 自分の譲れない条件を持つことが大事です

そして

生涯収入がいったいいくらになるか 

をすぐに計算できる目利きになることが大事です

 

アパートを売る人の心理になってみましょう。

売る理由には 様々ありますが

基本的には 競売、公売などは除きますが

 

一般の売りアパートには 

買主にはあまり言いたくない

それなりの理由があるとおもっても結構だと思います

 

大手不動産業者

皆様がよく知っている業者に査定を頼むと

 

収益還元法なるおそろしくいい加減な指標で

私の大事な資産査定をしてきます

 

ざ~けんな!!(怒)

よく見もせず だいたい1200万円ですね

 

年間の総収入が180万円だから 利回りで15%でいくと

180÷0.15なんで

だから 1200万円なんですってか!!

 

私が15%でいいなんで 

言ってもいないのに

そんな感じです

 

お客様が投資判断される利回りが15%(東京から100キロ圏です)

あたりが 買主をくすぐる数値だそうです

これ 本当の話ですから 

結構 面白いですよね

 

収益還元法なるいい加減な指標

建物の築年数や修繕履歴情報(マンション)など全くの無視

ついでに言えば 比較事例法なる査定

不動産は唯一無二の存在だっていっているのに

あそこが ㎡あたり●●万円なんで

あなたのマンションも同じです

 

収益還元法や比較事例法 すべてはNOではありませんが

築年数、修繕履歴 これから発生するであろう修繕見込み

これらの数字のめどが立たない限り

少なくとも どう考えたって

価格の根拠にはならないでしょうに・・

 

こうしてみると

私たち 自ら能動的に不動産を見つける行動していれば

いつか

必ず 安くていい物件にめぐり合います

それが ミッドナイトトラベルでもあるのですが・・

 

また すすまない

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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