あなたは単に不動産を買わされているだけなのです ⑧ 人口増やすぞ!

2010年09月02日
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 かしこい大家さん こんにちは

9月になっても暑い日が続きますね

 

民主党の選挙もはじまったばかりですが

お互いをけなしあう舌戦 

これはこれで 結構 おもしろい

小沢の顔が真っ赤になっていたが

選挙後の報復は そりゃ 恐ろしい事になるでしょうな

 

まぁ 勝敗は決定しているので 次の人事が楽しみだ

まさか 幹事長 田中真紀子 な~んてね

 

 

今日は わがタンクマン島(党)の政策発表だ

私たち タンクマン島は 大家の最大のリスクである

キャピタルロスと空室率を一気に解決しなければならない

 

それには やはり

人口を増やすこと これにつきる

 

我が党員の八千代タンクローリーさんは

移民政策に大反対だ!!

失礼しました タンクレスさんからクレームがさきほど

「植民政策」に変更します

 

そうなると どうしても 国民にお願いしたいのが アレだ

週一回 月一回、半年に一回、年一回と

だいぶ少なくなってきているその頻度を

相手は誰でもとは 口が裂けてもいえませんが

名づけて AKB48手 性策を実行に移す

 

タンクマン島(党) AKB48(あきたばあいは48手)政策

この技では ワイフでは きつい (向こうもそう思っている)

 

すべてを達成した カップル&夫婦には

おさめた当年 税金還付をします!!

いま 香港の神様が

愛人控除ができないか 財務省と検討中だ

こんなオチはきついなぁ~

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

話はごろっとかわる

キャピタルロスの話のつづき といきましょう

 

本来のテーマは

私の不動産の仕入れ先だったはず

 

かなり 横道にそれてしまったようだ

まだ、sikou サイトの話から

まったく 進んでいない

かなり 遅いペースだ(苦笑)

 

不動産を購入検討している大家さんたち

ほとんどの方は 私も含め

購入する決断をする前に

 

 

表面(単純)利回りは?

実質利回りはいくら?

キャッシュフローは?

そうなると いろん不動産本を読んだ読者さまは

収益還元法、DCFやらIRRやら あとなんだ???

ん~と LTVとかいろんな指標や計算を駆使して

判断する。

 

 

しかし 机上で判断する計算式は ほんの短時間

これから何十年の間 不動産を運用する期間と比べたら

なんてことない指標であることがわかります

 

結果、運用して、EXITを迎えるころ

上記の数字との差が あまりに大きいので

いったい アレはなんだったのかと 思うわけです

 

上記の数字が 

予想通りの推移してちゃんとできていたら 誰だって苦労しません

 

不動産投資の専門会社 ダビンチなど大手リート会社が

どんどん潰れていきましたね 

 

あのプロ集団が

なんで つぶれていったんでしょうか?

 

それは

外部環境に耐えきれなかったわけです

 

不動産の宿命である 価格下落のトレンド

在庫が多ければ多いほど、

土地の価格が高い 都心にあればあるほど

そのダメージが大きいわけです

 

銀行は わが妻のごとく 

手のひらを おもいっきり 

ひっくりかえしたような 貸しはがしを行い

 

歴史の浅いリート会社など 一気に吹っ飛びます 

現存するリートも結構苦しいでしょう

 

不動産大手FCのアパマン本部だって 

詳しくはいいませんが 余計なことしなければ

大赤字にならなかったでしょう

 

資本家からあつめた資金力のある会社は

他の協業他社に負けじと 地上げ競争にはいる

まさに

バブルと同じことをしていたんです

 

その結果 は みなさま ご存じのとおり

下げのトレンドについてこれないわけです

 

ちなみに 昨年 上場廃止になったあるリート会社は

1年前は1000億円以上の資産がありながら

1年後には1000億円の債務超過に至りました

 

会社四季報も間に合わないくらいの 

富士急ハイランドのフジヤマのジェットコースターのように

急激な状況の悪化となっていったわけです

 

ならば

かしこい大家さん どうしましょうか?

それでも 都心の不動産 一棟買いに走りますか?

それは それで 結構な話でしょうが

私は とても怖くて できません

 

そして 仮に投資をしてしまった場合

土地代金の返済のために

一生 お金を見ることがなくなってしまう

そんな気がしてならないのです

 

くどいようですが

キャピタルロスは 将来 防げないといってもいいでしょう

 

ならば 地方の土地の安い場所で投資する

それも エリア分散しながら

これにつきるわけです

 

明日は ミッドナイトトラベルです

※ 本日 ご紹介したものは、投資の考え方のひとつです。

  異論もありましょうが 

  それはそれで 田舎狙いの私も

  それなりに  良い結果を出していますので ご参考までに

  

  

最後に 小沢マニフェスト追加を頼みたい!!

 

   まじめに 小沢にお願いしたことがある

  

  不妊治療の全額負担だ

  子供手当を減らしてまで こちらの分野に手厚い補助をお願いしたい

  

  実は 私もその当事者 

  結構どころが かなり金額的にきつかった

  

  野田聖子さんの場合 大変おめでたい話だが

  いったい どのくらいの費用がかかるか 

  おそらく千万単位だと思う

 

  小沢さん その手の病院に 一度 いってみてください 

  たくさんの患者さんで あふれ返っている

  そのほとんどが 実費だ

  

  今の不妊技術は 相当 発展している

  15年前だったら 絶対に妊娠しないケースも

  今の技術を使えば 可能になってきている

 

  しかし それと同時に 費用も高くて

  おそらく 平均的なサラリーマンでは絶対ムリだ

  なんとか 頼むぞ 小沢!!

  

 

 

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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