あなたは単に不動産を買わされているだけなのです ⑥キャピタルロス

2010年08月26日
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かしこい大家さん こんにちは

昨日の任意売却物件は 超企業秘密だったんですが

いかがでしたでしょうか?

 

恐らく 二つの疑問があるでしょうかね(笑)

まず 第一は

プライオリティシートにちゃんと座れる方法はどうしたらいいのか?

第二は

任意売却物件の取得方法 不動産屋の見分け方は?

と いったところではないでしょうか

 

くどいようですが この辺も私のセミナーでお答えしたいと思っております

いま しばらく お待ちくださいませ

 

では、私の不動産の仕入れ先 第二章をお送りします。

これは もう誰もが知っている

 不動産競売である こちらのサイト

このサイトがなければ 私は大変困ってしまいます

 

 

土地は財布から金を出して買え!!と提唱している

ミッドナイトトラベルができるサイトです

※ ミッドナイトトラベルにつきましては 私の拙著本 参照

 

この20年間 

土地が上がった話は聞いたことがありますか?

 

いっとき、私の大嫌いなリート(大手はほとんど潰れました)

のおかげで 地上げをした地域だけがあがりましたが

それはほんのわずかな事例

 

当時 あがったそのエリア 

いまではそれ以上の下げ方をしているのではないでしょうか

 

私の物言いも極端ですから 

日本にはどこか値上がった地域があるかもしれませんが

総じて この20年間で土地を買った人は 

キャピタルロスが生じているわけです

 

キャピタルロスを減らすことは

不動産賃貸経営するうえでとても重要です

では どうしたらキャピタルロスを少なくすることができるのでしょうか?

それは 安い土地を買うしか方法がありません

または、安い競売や任意売却を拾うしか方法はないでしょう

 

しかし、競売はたった一人の人しか恩恵がありません。

 

ならば 安い土地をさがすしかないわけです

では、安い土地はどこにありますか?

 

 それは 東京圏または大都市圏から 100キロ先に

吐いて捨てるほど 存在します

 

100キロ先など 冗談じゃないと 

思っている読者様もいることでしょう

確かに

入居状況に不安を覚えるエリアもあるのも事実です

 

でも、私が実際投資を行っているので 

100キロ圏でも 楽勝に 問題なく

ちゃんとできますから ご安心ください

 

東京や大都市圏で 投資した場合

 

どんなかしこい大家さんであっても

一生 お金をみることはないでしょう

 

建物代金の支払いのほかに

土地の支払いが、かなり重くのしかかってきます

おそらく 土地から買っていった人は、

完済には25年から35年を要するでしょう

 

35年先の土地の価格なんで

誰もが想像はできませんが

マクロ的でみても 上がる要素がない

ということです

 

2025年までは 悲しいかな

核家族化がすすむ影響で

人口減少にもかかわらず 世帯数が増えるといわれています

 

しかし、2025年以降は 

確実に、世帯数が減少しはじめ

土地があがらないマクロ環境が整うわけでです

 

このように 私は

(35年先は誰も予測はできませんが)

土地の値上がりが期待できない以上

土地に対する投資額を極力おさえることが

不動産賃貸の成功の近道であるとおもっております

 

先般 坪2000円で買った土地に 

2棟(もちろん満室)

新築貸家を建てましたが

 

満室であれば 同じ建物の投資額であれば

土地が安い方が生涯収入がよいに決まっているわけです

 

もっとも、土地の値段が

2000円では下がりようがありませんので

そうした意味では 安心です

 

 

日本がデフォルト宣言して

ハイパーインフレにでもなってくれたら

別な話にもなりますが・・

 

とにかく 土地の取得費には極力お金をかけない

だから 私は

「土地は 財布から金を出して買え!」と言っているのです

 

はじめての大家さんは 100キロ圏内からスタートして

コツコツ 1年に1つ 物件を取得しながら

都へ上っていくのも いいでしょう

でも

私は ぜったいに 都へは行きませんが・・

 

ジャパンリスク、いまの極左内閣が一番の原因であることは言うまでもない

 

くわばら くわばら 

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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