かしこい大家の不動産投資 ～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～ - かしこい大家さんが実践している、不動産投資のコツ、不動産投資と海外投資で利回りを確保しましょう！
「<<超裏技>>不動産投資術」の著者が教える、利回り不動産投資と海外投資を組み合わせる「かしこい大家」の投資術

かしこい大家さん　こんにちは

HSBCお助けセットが売れているらしい。

「サインをしろ！！」という命令がきて

机の上に、ドーンと本１００冊が用意された昨日、

今日もさらに追加が・・

なんでかんでブログを仕上げなければならないので

お先に失礼！！と早々退散

それにしても

ＨＳＢＣお助け支店は忙しい

さて、

今日は、７５０万円の貸家のそうまとめをします。

以前も、この手の話をしておりますが、

その後追加工事などが発生したり、若干の数字の訂正もありますので

最終的な報告をします

まず、土地の取得はもちろんsikkouでゲット

２階から海の見える土地は、約３８０坪　　購入価格　８０万円（入札３件　次順位とは８万円差）

２棟現場　工事中です

 綺麗に完成

（これも綺麗に完成）

竹林で接道が４ｍ（２棟しか建築できない）が最大の欠点

一方、海がすぐそばで、リゾート的な気分があじわえる環境がメリット

総じて、坪２２００円の土地にしては、文句はない

 （ご覧のような竹林でした）

ただし、この土地の仕上がり原価は、

１．竹林伐採　４０万円

２．土盛り工事　１０万円

３．土留め工事　２０万円

４．水道引き込み工事　３０万円

５．排水工事　１０万円

１から５合計　１１０万円　①

取得費　　　　　８０万円　②　　　合計　１９０万円　③

③÷３８０坪＝５０００円/坪　完成土地原価　　

 （２階からですが、竹林がきれいになってます）

誇大に読者の方にお伝えしてはいけないので、この土地の仕上がり原価は

坪５０００円です。

まぁ、どうでもいい金額ですが・・

次に、貸家の原価

これは、ちょいと工務店さんとの約束もあるので、こまかな数字は言えません

しかし、標記の７５０万円の中に、先ほどの工事代金と

田舎ですんで、浄化槽工事代金も含まれています。

収支の総まとめをしてみますと

土地取得費　　８０万円

建築費　　　　７５０万円×２棟（土地造成費１１０万円はこれに含む）

水道加入権　　３０万円

総投資額　１６１０万円ですが、

私の場合、銀行融資をうけたりしたので、

その諸費用、抵当権設定の司法書士へのしはらい他で

１６５０万円弱かかった計算になります。

さて、収支のほうは、すぐに契約がきまりましたので、ありがたい

６５，０００円×２×１２＝１，５６０，０００円

１，５６０，０００÷１６，５００，０００＝９．４％になりました。

当初１０．５％の予定でしたが、９．４％になったわけです

が、結論をいえば

この総工事費と諸費用すべて１５００万円で仕上がりました。

結果、単純利回りは、１０．４％　になったわけです。

どうしても、工務店の関係で、これ以上ご簡便ください。

詳しくは、後日告知します私のセミナーにてお話させていただきます。

ところで、これからが肝心です。

私は、実は利回りって言葉が嫌いです。

利回りにいったいどんな意味があるのでしょうか？

繰り返し言ってますが、

築年数や修繕頻度によって、全く違ってくる利回り

築年数２０年で２０％の利回りと

新築で１０％利回りどっちがいいですか？

と聞かれたら、私だったら

間違いなく１０％利回りを選択いたします。

明日、またその続きをお話いたします。