究極の不動産投資術 ③貸家編 大プレゼント付
かしこい大家さん、こんにちは。
今日は、究極の不動産投資術 貸家編の最後です。
昨日ブログで書いた１４８０万円の分解について書きたいと思います。
しかし、ここで大事なことは１４８０万円ではありません。
いったい生涯空室日数、いわゆる大家怠慢損失金をいくらでみるかが重要です。
貸家も最大メリットは、メンテナンスがかからないことが一番でした。
しかし、同じくらいメリットがあることがあります。
それは、生涯空室日数（大家怠慢損失金）が、アパートと比べて、著しく少ないということです。
これは、あくまでも私の経験値ですが、
アパートを２０年、３０年でみた場合、生涯数室率の年平均は１２％くらいになるのではないでしょうか？
しかし、貸家の場合は、生涯空室率は、その半分である年間７％で予測することができます。
すると、以下のような計算ができます。
７０，０００万円×７％＝４９００円 ・・月当たりの空室損
４９００円×１２カ月×３０年＝１７６万円になります。・・耐用年数３０年分の空室損金
この１７６万円は、大家の努力不足によって生まれ、
これをくどいようですが、大家怠慢損失金といいます。
ですから、かしこい大家さんは、１７６万円の損失をいくらで食い止めることができるか、
それが大家として一番大事な仕事なのです。
だから、私は前々から
「アパート経営は、不労所得ではない」ときつく言いつづけているのです。
仮に８００万円全額借入をして、銀行から借り入れをしたとします。
この場合、４棟現場ですので、３２００万円が総借入になります。
（こまなか経費は、手持ち資金で賄ってください）
借りれ額３２００万円 金利４％ 元利均等払い
借入期間 ３００回払（２５年）
すると、毎月１６８、０００円が支払い金額になります。
一方、家賃収入は、７万×４＝２８万円です。
２８万円から１６．８万円を引いたら、１１．２万円が残ります。
私は、頑張って毎月１０万円で２５年間の積み立てを行います。
積み立て先は、香港在住、日本人IFAのこの人に聞いてください。
とにかく海外の口座開設やファンドの運用などは、IFAの有資格者を通じて相談してください。
そうしないと、とんでもないことが起きたら、誰も責任を取ってもらえません。
こうした事件解決に詳しい香港の神様がいますので、こちらも ご参考になってください。
２５年間 月１０万円積み立て 総元本は３０００万円
９％の複利で運用開始
すると、２５年後は、元本複利合計が、１１２，１１２，１９４円になります。
つまり、１１２，０００，０００円－３０，０００，０００（元金分）＝８２，０００，０００円
が、２５年間の運用益になります。
８２，０００，０００円÷２５年＝３，２８０，０００円/年
３，２０，０００円＋（７０，０００×４棟×１２か月）＝６．５６０，０００円・・年間家賃収入＋ファンド運用益
６，５６０，０００÷３２，０００，０００＝２０．５％の利回りになってしまいました。
もう、人には言えません。こんへんでやめときます。
詳しくは、
私の著書「２５年間アパート利回りが下がらない超裏技不動産投資術」には、
これらすべてのことが書いてあります。
満室記念特典
鈴木正浩
すずきまさひろ
1961年5月5日生まれ
早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版
