境界の明示についてのお勉強
かしこい大家の皆さま こんにちは
鈴木正浩です
不動産取引の際
特約事項に 「現況有姿」という言葉をよくめにします
この現況有姿（げんきょうゆうし）という言葉
私も
自らの物件を売却する場合には
ほぼ１００％ この言葉を使わせていただいております
この現況有姿の意味は
お客さん
この土地、家ですが
そのまま みたままの姿で
買ってくださいね
私が知る限りの瑕疵
（修理を必要とするところや傷、ヒビ、壊れているところ）
は事前に告知しておきますが
私での知りえない瑕疵については 勘弁してください
悪い書き方で
ざっくり言えば そんな意味です
一方 そうは書いたとしても
実際の契約書の条文には
瑕疵担保責任や境界の明示など
ちゃんと責任を負うことは
しっかり明記されています
さあ 困りました
逃げられるのか 逃げられないのか
私が知りえない瑕疵や
買った時から なかった杭
歴史的背景がわからない物件など
たくさんある中
杭をいれろ！！
屋根の瓦のヒビをなおせ！！
などと
お客様に 引き渡し後 言われても 非常に困るので
便利な言葉である
現況有姿という 特約事項を書き込むのです
もちろん 日頃から
瑕疵については できる限りの情報を提供し
修理箇所は ちゃんと修繕をして
引き渡し後のトラブル回避には全力を挙げておりますが
それでも 万が一のことを考えて
この便利な現況有姿という言葉
いわば保険のように書いているのが本音です
（但し 法的に免れられない場合もあります）
ところがです
現況有姿と説明はするものの
私の経験上
お客様が全く理解されないケースや
トラブルが多く発生する事案が境界の明示です
一般的な取引では 間違いなく１００％
売却時に
境界を明示しなければならない
と契約条文に明記されています
ところが 先にも述べましたが
結構な割合で 杭が不明な場合がありますので
いくら 現況有姿ですよ と言っても
契約時は
建物の瑕疵ばかりに気を取られてまてますから
お客様は そうは 認識しておりません
あとから
杭がないんですけど！
と言われるケースが多々あるのです
ちゃんと 現況有姿といったじゃないと 売主代理人仲介業者
杭のことは 聞いていないよ 買主
杭がないとは言っても
全部がないわけではなく
四角の一か所がなくなっていたり
一本が ズレて 曲がっていたり
ボンドで貼ったプレートが何らかの原因で
剥がされしまったりといったケースがほとんど
たった一本の杭と思われると思いますが
実は 仲介業者として この杭入れが
とても厄介な仕事となります
なぜならば 道路管理者、水路管理者、隣地地主、
時には 道路反対側地主まで
一同に立ち会いながら 決めていくからです
たった１本の杭をいれるために
これだけの時間、お金、人がかかる
とんでもない 作業であるのです
当然 負担は 売主となり
１０～５０万円位の費用がかかってきます
先にも述べましたが
現況有姿で 逃げたとしても
買ったお客様からは
杭がないから入れてほしいと
あとになって言われるケースが
結構な割合でありますので
注意が必要です
その場合 私も利用しておりますが
特約事項に以下のことを書き込みましょう
不動産売買契約書第◎条（所有権移転および引き渡し）
の定めにかかわらず 買主は本物件土地の関し
売主が境界の明示省略を承知の上
買い受けるものとする
また 将来本物件土地の面積、形状の
数量および認識に違いが生じても
買主は 売主、媒介業者の対して
何らの異議を申し立てないものとする
という条文をいれることをお勧めいたします
私の場合 売ったり 買ったりしておりますので
時に デストロイヤー真っ青の特約事項
逆足４の字固めにかかったりしてしまいますが
買う時よりも はるかに多い売るときの訴訟リスクを考えると
この条文は 是非覚えておいてくださいませ
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鈴木正浩
すずきまさひろ
1961年5月5日生まれ
早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版
