土地が上れば税金があがる

2014年07月08日
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かしこい大家の皆様 こんにちは

鈴木正浩です

先日

東京国税局が発表した東京都内の2014年分の路線価(1月1日時点)は、

前年比で平均1.8%上がり

変動率がプラスとなるのは08年以来6年ぶりだそうです。

 

私は 仕事がら オリンピック招致決定以降

地価上昇は 承知しておりましたが

 

上昇値は 

発表になった数値とは大きな差があり

実は こんなもんじゃありません。


特に

商業施設やオフィスが集積する新宿や銀座など

都心部で特に上昇が凄くて

 

上記の場所あたりでは

25%以上

上昇しているところもあります

都内で最も路線価が高かったのは、

中央区銀座5丁目の「銀座中央通り」

 

1平方メートルあたり2360万円と9.7%上昇したようで

29年連続で全国最高路線価を更新です

 

実は 私の住む中央区月島は

全国で一番高いこの銀座5丁目中央通りまで 

チャリで10分ちょい

 

月島、晴海、勝どき、豊洲は

オリンピック ドンピシャエリアですので

これからも ドンドン 上がっていきます

 

とはいっても 上がれば下がるのが不動産

私は26年前のバブル崩壊経験者としては

常に斜に構えており

実は 上がらず下がらず 

このまま落ち着いてほしいと願っております



また、地方でも面白い現象が起きてるようです


国税庁が1日発表した2014年の路線価で、

佐賀県の武雄税務署管内の最高価格地点が、

嬉野市の温泉街から

武雄市の温泉街に入れ替わったようです


TSUTAYA運営会社と組んだ市図書館改革など

大胆な行政改革で全国から視察が相次ぎ、

武雄市が1995年以来のトップを奪還しました


 

名古屋もこれから 魅力満タンです

名古屋市港区の金城ふ頭で建設が計画されている

テーマパーク「レゴランド」

 

開発業者のマーリン・エンターテイメンツ(英国)と市は30日、

来年前半に着工することで合意しました。

総事業費は320億円で、2017年4~6月の開業だそうです

さらに 大阪ユニバも カジノ構想をぶち上げ

オリンピックまでには 

カジノ解禁は既定路線

バクチ好きな私にとっては とっても楽しみです


しかし こうした明るい景気は

不動産投資としては

じつは 良くない環境がずっと続くことになります


それは

格差問題と人口減少問題などによって

不動産が上がっても 投資利回りが 伴わず

 

当然ながら 人口減の地方へは 地価上昇は波及しませんが

 

総じて

国全体の景気がいいと判断されると

固定資産税が上昇していきます

私が 懸念しているのは

評価額があがるのではありません

 

税率1.4%があがることを恐れております

 

また、現在(長期保有)

26%で抑えられている

土地譲渡税(地方税含)も改正されるでしょう


バブル時に 地価税という 

ふざけた税金が導入されましたが

バブル崩壊とともに なくなりました

 

しかし 景気がよく土地があがってくると

ゾンビのように

地価税に似た税が復活するでしょう

 

そして 最後に 私たち大家のタブー

「金利」が間違いなくあがります。

 

いまの大家さんは 

金利上昇局面を経験している人がほとんどなく

スルガBANKで鍛えられている人以外は 

ほとんど DSCRがアウト デフォルトすることでしょう


現在 株が上がり、債権もあがり、金利が下がっております

こんなことは経済の常識ではありえませんでした

これは 世界の金のダブつきが原因でありますが

一時的なものとして捉えたほうがいいでしょう


私たちは どう対処していいのかは 

私の拙著にも 実は書いてあるところですが

結局のところ

地価は上がらず 下がらず

今のまま 落ち着いていてほしいというのが

私の本音です



 

 

 

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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