千葉県我孫子市 売り物件

2011年06月05日
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ケーススタディ

 

皆さんは 買いますか? 辞めますか?

 

千葉県我孫子市 

銀行の寮だったRC築39年

196坪 (路線価格㎡6万円)

 

リフォームしたら 6万円くらいで貸せるでしょう(3DK)

 

11060501.JPG

どうでしょうか みなさま

すでに 使わなくなって数年経過してます

 

解体しますか?

それとも リフォームjしますか?

11060502.JPG

結構 むずかしい課題ですけど

悩む ところです

 

RC築39年は 耐用年数経過といってもいいでしょう

つまりは 銀行評価は厳しい

 

でも 12世帯あるのが魅力

これが8世帯くらいだと 魅力が薄いんですけど・・・・

 

11060503.JPG

1世帯あたり 250万円のリフォーム代がかかると

ざっと 見積もる

250万円×12世帯=3000万円かけて どれだけ回収できるか・・

それより どれだけ 耐用年数を延ばすことができるか

私なりに 25年はOKと読む

 

11060504.JPG

いま 売り値段4500万円ですけど

これは 解体して更地条件価格

 

さて ここからが仕掛けどころ

 

「解体は結構」と断れば

結構 値引き交渉が楽

おそらく1500万円はいけるかな??

 

 

3000万円で買って

リフォーム3000万円

諸経費1000万円

合計 7000万円

 

11060505.JPG

地形は 長方形でばっちりです;

最悪 解体して更地で3区画で売れます⇒リスクヘッジ

11060506.JPG

湖北台の駅が近いのは魅力ですが

一方、

線路が近いはマイナスですけど・・・

11060507.JPG

 

 

7000万円 全額借入

金利2.5%

25年返済 314,031円

 

家賃 6万円×12=720,000円

(3DK)

 

どうでしょう 築年数やら空室リスク

キャピタルロス、修繕費、管理費、税金等など

 

む~ん 悩みどころです

坪5万以下の土地には手を出すな!!と

言っておきながらですけど・・

 

結構 場所 いいんですよ

 

 

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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