かしこい大家の不動産投資 ～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～ - かしこい大家さんが実践している、不動産投資のコツ、不動産投資と海外投資で利回りを確保しましょう！
「<<超裏技>>不動産投資術」の著者が教える、利回り不動産投資と海外投資を組み合わせる「かしこい大家」の投資術

 かしこい大家さん、こんにちは

すっかり、ブログ連載を飛ばしてしまった７５０万円の貸家への投資　③をお送りします

私の主張は至ってシンプル

アパートやマンションなどの投資物件を、

利回りを判断材料にしては駄目ということです

（上記の写真が、すべて込みこみ７５０万円の貸家で、現在６５，０００円賃貸中

利回りは、１０．４％ですが、生涯収入は他のアパート比べて断然違います ）

繰り返しますが、アパート投資をするにあたり、絶対に利回りで物件を買ってはいけません。

全く意味がないとはいいませんが、ほとんど意味がないと思って結構です。

築年数が古いアパートと築朝のアパートの利回り比較　いったいどっちが得でしょうか？

潜在的修繕費がどのくらいかかるのかでも大きく違ってきます。

※潜在的修繕費とは、むこう１５年間建物を維持するための金額

大家さん事業は、決して不労所得ではありません。

不労所得で老後は安泰と考えている大家さんは、

この時点でおやめになったほうがよろしいでしょう。

 僕が、潜在的修繕費にこだわる理由を申し上げましょう。 

大家さんの心得として

決して大げさではなく、人の命を預かる商売と思ってください

機会があれば詳しくお話しようと思ってますが、今日は簡単に

いまから５年前、私が所有しているアパートの階段の踏み台がはずれ、

入居人がそんまま転落

足首と肩の骨を折る全治半年の怪我をさせてしまいました

当然、高額な示談金を支払い解決しましたが、

数年分の家賃がなくなった苦い過去があります

命が助かったことが一番ホッとしましたが、

金銭的な負担より、入居人が退院するまでの精神的苦痛は大変でした

もう二度と味わいたくない思いでです。

話を戻しましょう

では、投資にあたりいったい何を目安に判断したらよいのでしょうか？

それは、投資したアパートが、生涯収入がいったいいくらで設定されるかで判断するべきです。

あと、肝心な心得を

買ったアパートは絶対に売ってはいけません、朽ち果てるまで持ち続けていただくことが前提です。

生涯家賃収入－１５年分修繕費－１５年分固定資産税－空室日数＝ネット収入

では、大家さんの仕事は何でしょうか？

ズバリ、もうしあげます。

それは、空室日数をどのくらい減らすことができるかがどうかです。

空室率で判断しては駄目です、

あくまで日数で管理してください。

では、中古アパートを購入したら、

いったいどのくらいの空室日数が妥当なのでしょうか？

当然ながら、０日が一番いいわけですが、

そんなうまい話はありません。

私の場合は、以下のとおり

１５年間を一つの区切りとして、目標設定いたします。

空室日数を例えば１５年間で１部屋あたり２７３日で設定します。

これは約５％の空室率にあたります。

家賃６０，０００円のアパート　一日あたりの家賃２０００円としたら

２０００円×２７３日＝５４６，０００円の大損になります。

同じ５％の空室率と５４６，０００円の損と、

結果は一緒ですが

表現を比較すると、がぜん５４６，０００円の損に驚かされませんか？

それが、

４世帯あれば２，１８４，０００円の損、

６世帯あれば３，２７６，０００円の損、

１０世帯あれば５，４６０，０００円の損

となるからです。

一度に数百万単位の損ではなく、

じっくりと時間をかけながら損が積みあがっていくわけです。

このように、利回り、利回りと

投資家の皆さまは必ず言いますが、

ではいったいあなたは

この投資物件の潜在的な修繕費と

空室日数を設定せずにどうして収益を語れるのでしょう

だからこそ、空室率を考えない利回りなんて、

全く意味がないわけです。

では、次にこの空室日数を

私たち大家が能動的に動いて、減らす方法をお教えします

よくベストセラー本のごとく、修繕がナンチャラカンチャラという話ではありませんので

次回、お楽しみにお待ちくださいませ