僕がマンション投資を控えている理由

2010年03月04日
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かしこい大家さん、こんにちは。

昨日まで二日にわたり、究極の予防医療を、ご紹介させていただきました。

ガン細胞検査は約2週間後にわかりますので、結果が分かり次第ご報告します。

キレーションが終わったばかりなので、今日の体調は絶好です。

 

さて、今日は本業の不動産の話をします。

私は、ある理由があって、約2年くらいマンション投資を控えております。

実は今から6年前、私の大好きなエリア、あこがれの南青山で、ワンルームマンション1室を購入しました。

価格は24㎡で1300万円、すぐに賃貸で月額15万円で貸すことができました。

表参道徒歩1分なので、購入してから今日までずっと満室の状態が続いております。

 

が、一昨年大きな落とし穴に落っこちてしまいました。

私の拙著本にも書いてありますが、表面利回り13.8%(15万×12カ月÷1300万円)がはたして妥当なのかどうかをつくづく考えさせられた事件です。

マンション築年数なども考慮に入れずに、表面利回りで飛びついてしまったマンション

それもそのはず、南青山で13.8%の利回りなんて、とても取れる数字ではありません。

しかし、私の調査ミスによって、利回りを下げる結果となってしまいました。

 

というもの、このマンションは築28年が経過していて、過去一度も大規模修繕が行われていなかったのです。

不動産屋さんから買った場合には、契約時の重要事項説明にはちゃんと書き込みしなければなりません。

でもこの物件、実は国税庁の公売物件だったもので、そんな細かな情報など物件資料には掲載されておりませんでした。

利回りマジックに誘惑され、飛びついたというか、欲に目がくらんだ結果

管理会社から、大規模修繕にともなう一時金100万円を請求されてしまいました。

修繕積立金では、全く足りなかったわけです。

雨漏りが何年もとまらず、防水工事と外壁補修など数千万円もかかる工事が必要だったわけです。

 

私が問題としているのは、こうしたマンションの修繕積立金が少ないマンションが日本中にいくらでもあることです。

特に、100,200戸くらいある大規模マンションだったら、何人か滞納者がいても問題にはなりませんが、

20,30戸クラスのマンションは一人一人の負担責任が重く、滞納するだけで他の方に迷惑をかけてしまいます。

私のマンションも実は25世帯の小さなマンションだったわけです。

案の定、滞納者が数名いることが判明し、延々と工事提案が進まなかったという理由もあとでわかったわけです。

 

この事件以降、私のマンション投資はストップしました。

 

世界に誇れる我が国のリーダーである脱税首相のもと、景気がどんどん悪くなる環境下で、

マンションの管理費、修繕積立金の滞納率が大幅に増えてくるのは間違いありません。

そしたら、脱税首相の下で、私たちが税金を支払いたくない理由と一緒で、

マンションの住人も、他の人が支払わないんだったら、私たちも支払わないというような事例がでてくるはずです。

そうなると、いまの管理会社が契約を打ち切り、自主管理になっていきます。

しかし、そこは素人の自主管理なので、マンションのメンテナンスは極めて悪くなり、

不動産価値も下がってくる悪循環です。

 

そもそもかしこい大家さん、冷静に考えてみてください。

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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