かしこい大家の不動産投資 ～不動産投資と海外投資で利回りが下がらないアパート経営～ - かしこい大家さんが実践している、不動産投資のコツ、不動産投資と海外投資で利回りを確保しましょう！
「<<超裏技>>不動産投資術」の著者が教える、利回り不動産投資と海外投資を組み合わせる「かしこい大家」の投資術

 かしこい大家さん、こんにちは。

昨日まで二日にわたり、究極の予防医療を、ご紹介させていただきました。

ガン細胞検査は約２週間後にわかりますので、結果が分かり次第ご報告します。

キレーションが終わったばかりなので、今日の体調は絶好です。

さて、今日は本業の不動産の話をします。

私は、ある理由があって、約２年くらいマンション投資を控えております。

実は今から６年前、私の大好きなエリア、あこがれの南青山で、ワンルームマンション１室を購入しました。

価格は２４㎡で１３００万円、すぐに賃貸で月額１５万円で貸すことができました。

表参道徒歩１分なので、購入してから今日までずっと満室の状態が続いております。

が、一昨年大きな落とし穴に落っこちてしまいました。

私の拙著本にも書いてありますが、表面利回り１３．８％（１５万×１２カ月÷１３００万円）がはたして妥当なのかどうかをつくづく考えさせられた事件です。

マンション築年数なども考慮に入れずに、表面利回りで飛びついてしまったマンション

それもそのはず、南青山で１３．８％の利回りなんて、とても取れる数字ではありません。

しかし、私の調査ミスによって、利回りを下げる結果となってしまいました。

というもの、このマンションは築２８年が経過していて、過去一度も大規模修繕が行われていなかったのです。

不動産屋さんから買った場合には、契約時の重要事項説明にはちゃんと書き込みしなければなりません。

でもこの物件、実は国税庁の公売物件だったもので、そんな細かな情報など物件資料には掲載されておりませんでした。

利回りマジックに誘惑され、飛びついたというか、欲に目がくらんだ結果

管理会社から、大規模修繕にともなう一時金１００万円を請求されてしまいました。

修繕積立金では、全く足りなかったわけです。

雨漏りが何年もとまらず、防水工事と外壁補修など数千万円もかかる工事が必要だったわけです。

私が問題としているのは、こうしたマンションの修繕積立金が少ないマンションが日本中にいくらでもあることです。

特に、１００，２００戸くらいある大規模マンションだったら、何人か滞納者がいても問題にはなりませんが、

２０，３０戸クラスのマンションは一人一人の負担責任が重く、滞納するだけで他の方に迷惑をかけてしまいます。

私のマンションも実は２５世帯の小さなマンションだったわけです。

案の定、滞納者が数名いることが判明し、延々と工事提案が進まなかったという理由もあとでわかったわけです。

この事件以降、私のマンション投資はストップしました。

世界に誇れる我が国のリーダーである脱税首相のもと、景気がどんどん悪くなる環境下で、

マンションの管理費、修繕積立金の滞納率が大幅に増えてくるのは間違いありません。

そしたら、脱税首相の下で、私たちが税金を支払いたくない理由と一緒で、

マンションの住人も、他の人が支払わないんだったら、私たちも支払わないというような事例がでてくるはずです。

そうなると、いまの管理会社が契約を打ち切り、自主管理になっていきます。

しかし、そこは素人の自主管理なので、マンションのメンテナンスは極めて悪くなり、

不動産価値も下がってくる悪循環です。

そもそもかしこい大家さん、冷静に考えてみてください。