新たな不動産投資の経費が発生しました
かしこい大家の皆さま こんにちは
鈴木正浩です
銀行融資が大変厳しくなってきております
また 融資承認がうまくいったとしても
プロパー（住宅ローン除く）に関しては
融資取り扱い手数料として
１％とられる時代となってきました
そんな 私も 先日の１億円融資を
ある地銀で実行された際
１００万円の融資手数料を支払う第１号となってしまいました
嬉しくもなんとも ありませんが
いずれは こんな時代が来ると予期してましたので
経費には 織り込み済みで
あとは 金利交渉で どれだけ この手数料分を吸収できるか
新たな 不動産投資の経費の発生に 苦慮してます
この融資取り扱い手数料などは
俗にいう
不動産利回りには 全く反映されない経費です
今後は 不動産を購入する際
表面利回りで買う判断には こうした経費に注意が必要ですし
新たな不動産経費として
考えていかなければなりません
これを機にといいますか
私からの お願いというか
警鐘でもありますが
今後 不動産投資家様におかれましては
生涯収入金額とDSCR（ローン償還率）で
投資判断をされることをお勧めいたします
富士山のふもとあたりの銀行で
４％以上 馬鹿高い利息を支払い
「１００戸、２００戸もってます」
などと
戸数競争している投資家の方がたくさんいます
もちろん 口に出すわけではないですが
会話で読み取れ 明らかに戸数を増やすことに
力がそそがれています
この方たちは
全く手元流動など 残らず
そのほとんどが 銀行金利で消えていく現実を
知っているものの
取得の喜びの方が勝ってしまい
それによって 世間的には
利回りや戸数を誇れるわけですので
ふもと銀行は上手
とても 感心します
私からは 以下のとおり
借入利息は せめて２％
いや もっと厳しく１．８％以下の
Averageにしましょう
利回りで勝負するなら
バランスシート上での
年間総売り上げ家賃÷（流動負債+固定負債）
または もっと厳しく
年間売り上げ総損益÷（流動負債+固定負債）で
競いましょう
※
細かな話ですが サブリースの方は
サブリースの借り上げ原価は
売上原価に戻して計算してください
戸数競争なんて 全く無意味であり
そんな競争していたら
どんどんワンルームを持つ羽目になることでしょう
２％以下の金利で
１億円以上の家賃収入を
一つの目標で 頑張ってみませんか？
鈴木正浩
すずきまさひろ
1961年5月5日生まれ
早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版
