賃貸住宅市場 東京以外は・・
かしこい大家の皆さま こんにちは
鈴木正浩です
８年前に父を亡くし
その際 相続でえらい目にあった経験から
デット・エクイティ・スワップ（Debt Equity Swap）という
手法を用いて
現在 相続対策をおこなっている 最中である
その後 相続税が ２０１５年改正され
相続控除額がグンと減ってしまったことによって
このところ
賃貸住宅の建設が積極的に進められている
この改正相続税によって これまで ２％だった相続税対象者が
一気に７％まで上昇し
さらに 細かく絞れば
都心に至っては １２％まで上昇するという
とんでもない 増税となってしまったのである
なので 私たちは
相続対策しないで 死ぬことは許されない時代となってしまった
しかしながら 沢山の借金することが 有効なこの手法は
よく考えてみれば おかしな話ではある
かといって 一気にできるこれ以上の対策があるかと言われれば
私の知る限りはない
大東建託、東建コーポ、レオパレス等
建築ラッシュが続いてるが
これらの企業が 何故 選ばれるのかと言えば
いろんなカラクリはあるものの
３０、３５年の家賃保証されているからである
不動産投資 ど素人の人でも
不動産の知識や募集や空室のリスクを一切心配する必要がないため
農家の大地主や土地持ちのオーナーが
ごそっと 絶賛建築中なのである
昨日 書いたブログに関連するが
東京に関していえば 空室率は 大変低い水準で維持されている
足立区以外は 人口増が続いているので
賃貸市場は こと東京に関しては 活況を呈しているから安心
しかし 地方に目を向けると
東京都以外の 多くの 多くの 多くの エリアでは
完全に需給バランスが崩れ 悪化の一途をたどっている
私の関連するエリアでも 茨城県神栖市をのぞけば
借り上げアパートは惨憺たるものである
だからこそ
家賃保証をする住宅メーカーが選ばれているのであるが
これも 各地 訴訟が頻発していて
実は お先は そんなに明るくはない
偶然は準備不足の人を助けない
ルイ・パスツールの言葉を借りるなら
まずは 第一は
今のうちに 地元の協力＝強力業者とのパイプ作り
第二は
自ら 手配するリフォームや
職人との人間関係作り
たぶん この二つさえできれば
例え借り上げ会社が潰れても 例えメーカーの馬鹿高いリフォームを拒否しても
なんとかなるじゃないかなと
思うが いかがだろうか
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鈴木正浩
すずきまさひろ
1961年5月5日生まれ
早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版
