無事 取引終了

2016年01月16日
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かしこい大家の皆さま こんにちは

鈴木正浩です

 

 

13.jpg

昨日 東京都新宿区荒木町にある

タジマ・ビルを購入いたしました

 

タジマ・ビルは その名のとおり

元参議院の田嶋陽子氏

昨年3月末まで 所有していたビルでした

私とは 思想的には真逆ですが

物件自体 築25年とは とても思えない

きれいに管理されていて

 

 

さらには 

外苑通りにも面し

1億4千万円という 手ごろな値段で

一発で気に入り 

 

 

 

速攻で

仲介会社である株式会社コスモスイニシアへ 

買付を提出いたしました

 

 

 

買付を提出後

上記 写真手前に車がおいてある駐車場の

隣地4.4坪の狭小地の買収に入り

この土地は 格安の坪250万円で地上げが完了

 

 

 

 

 

これによって 若干のセットバックあるものの

容積率 建蔽率など大幅に生かされることになり

解体後の利用も楽しみになってきました

 

もっとも 私は生きていませんが・・・

 

土地面積 21坪 

路線価格119万円/㎡ 

実勢価格

約坪450万円の土地の上に

 

築25年 RC構造のテナントビルが建ち

地下1階地上6階

買う決め手にもなった

大規模修繕が一度終了しており

月額家賃総額72万円の買い物でした

 

 

 

いわゆる

表面利回りでいえば5.7%という

 

私が不動産業に携わって以来

最悪の利回りですが

 

 

 

利回り否定派の私からすれば

金利次第で いくらでも 変わってしまう生涯収入を

どう増やすかが 一番のキモ

 

 

 

 

個人的な 相続税節税効果に加え

RCのメリットを最大限に生かしながら

まず 生涯収入を高めるための 

即日実行したこと

PM プロパティマネジメントフィー

BM ビルマネジメントフィー

トータル 6%で契約完了

(田舎では 管理費に相当する部分です)

 

 

 

エレベーター保守管理

現在の27000円から14500円へ

業者変更

 

違法であった 消防法不適格ビルから

適格ビルとして改善費54万円出費

 

 

 

隣接狭小地 駐車場として

35,000円で貸出募集開始

 

 

 

ちょっとせこい話ですが

既存自動販売機に加え 新たに増設

月額12,000円の収入確保等々

 

 

 

そして 大家の仕事である 金利交渉では

今回は 銀行に多大な協力をいただき

25年ローン 1%前後(プロパー)で融資を実行

いろいろな人に恵まれた購入でした

 

 

 

 

昨年12月に2階テナントが退去し

たまたま 現在

15万円で募集中

曙橋から歩4分

どうぞ ご興味のある方がいらっしゃいましたら

御照会ください

イニシャルコストはかけずに

ご入居いただけるよう 好条件をお出しいたします

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ビルを購入するにあたり

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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