無事 取引終了
かしこい大家の皆さま こんにちは
鈴木正浩です
昨日 東京都新宿区荒木町にある
タジマ・ビルを購入いたしました
タジマ・ビルは その名のとおり
昨年３月末まで 所有していたビルでした
私とは 思想的には真逆ですが
物件自体 築２５年とは とても思えない
きれいに管理されていて
さらには
外苑通りにも面し
１億４千万円という 手ごろな値段で
一発で気に入り
速攻で
仲介会社である株式会社コスモスイニシアへ
買付を提出いたしました
買付を提出後
上記 写真手前に車がおいてある駐車場の
隣地４．４坪の狭小地の買収に入り
この土地は 格安の坪２５０万円で地上げが完了
これによって 若干のセットバックあるものの
容積率 建蔽率など大幅に生かされることになり
解体後の利用も楽しみになってきました
もっとも 私は生きていませんが・・・
土地面積 ２１坪
路線価格１１９万円/㎡
実勢価格
約坪４５０万円の土地の上に
築２５年 ＲＣ構造のテナントビルが建ち
地下１階地上６階
買う決め手にもなった
大規模修繕が一度終了しており
月額家賃総額７２万円の買い物でした
いわゆる
表面利回りでいえば５．７％という
私が不動産業に携わって以来
最悪の利回りですが
利回り否定派の私からすれば
金利次第で いくらでも 変わってしまう生涯収入を
どう増やすかが 一番のキモ
個人的な 相続税節税効果に加え
ＲＣのメリットを最大限に生かしながら
まず 生涯収入を高めるための
即日実行したこと
ＰＭ プロパティマネジメントフィー
ＢＭ ビルマネジメントフィー
トータル ６％で契約完了
（田舎では 管理費に相当する部分です）
エレベーター保守管理
現在の２７０００円から１４５００円へ
業者変更
違法であった 消防法不適格ビルから
適格ビルとして改善費５４万円出費
隣接狭小地 駐車場として
３５，０００円で貸出募集開始
ちょっとせこい話ですが
既存自動販売機に加え 新たに増設
月額１２，０００円の収入確保等々
そして 大家の仕事である 金利交渉では
今回は 銀行に多大な協力をいただき
２５年ローン １％前後（プロパー）で融資を実行
いろいろな人に恵まれた購入でした
昨年１２月に２階テナントが退去し
たまたま 現在
１５万円で募集中
曙橋から歩４分
どうぞ ご興味のある方がいらっしゃいましたら
御照会ください
イニシャルコストはかけずに
ご入居いただけるよう 好条件をお出しいたします
鈴木正浩
すずきまさひろ
1961年5月5日生まれ
早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版
