リスクテイクなくしてリスクヘッジなし

2011年01月25日

かしこい大家さん こんにちは

気がつけば一月ももう終わりですね

私は 個人的には とても充実をした日々をおくっておりまして

あっという間に 時間が過ぎていくような感じです

 

21,22日のセミナーに向けた準備があったのもそうですが

現在 建築中の貸家4棟 リノベーション1部屋が進行中

 

2月からは さらに貸家7棟とアパート1棟の新築がまってます

その打ち合わせのために 時間が足りません。

そんなに建てて大丈夫???と思われますが

ご心配無用

 

土地は あの秘密の方法で取得してますので(第一部で語る)

安い安い 読者様にプレゼントもいいくらい 

 

しかし、

そんな へんぴな土地に集客できるのか?

なんて 野暮な質問はご無用

ちゃんと 計算したエリア選定(第二部で語る)

してますから 安心 

そう 回転率の悪いものに投資すれば いいだけの話です

回転率のいいものじゃなく 悪いものです

 

 

第二部に参加できなかった読者様からは

「次はいつか?」とのお問い合わせもありますが

今 しばらくお待ちくださいませ

間もなくアナウンスできるとおもいますが

その前に 全国縦断リサイタルがあるみたいです 

 

第一部で私がかしこい大家の定義をもうしあげました

1.能動的に動く大家

2.生涯収入を維持する大家

 この2点を常に考える大家こそ

私のいう かしこい大家です

 

不動産購入に際しては 勇気がいります

いろいろ価格の勉強や調査をされたとしても

残念ながら 買った瞬間から

土地はこれから 下がり続けます

(一時期のリート地上げでみんな土地が上がったと騙されました)

 

そして、これからのキャピタルロスを考えると

取得自体がリスクテイクであることを知るべきでしょう

 

なので さらなるリスクテイクをしながら

リスクヘッジ資金をためておかないと

かしこい大家にはなれません

 

だからこそ 

私が第二部でいいたかったこと

それは

「リスクテイクなくしてリスクヘッジなし」に

つながっていくわけですす

 

よく 皆さんは 簡単にリスクヘッジという言葉をつかいませんか?

 

不動産のリスクヘッジする場合には、

必ず対価が伴います

他のものとは ちょいと わけが違います

 

(例)

妻に 愛人がばれないよう 

リスクヘッジしているのとはわけが違います

 

つまり、そうなると 対価が伴い

生涯収入が減ってくる

それは 私の言う かしこい大家ではありません、

 

そんな 話をしながら 第二部は途中で終わりになりました

 

今日は かしこい大家さんに あえて質問をしましょう。

1.本日 金利が0.5%あがりました 生涯収入がどのくらい減るでしょう。

  計算してみてください。(元利均等払いの計算機があればすぐにでます)

 

2.いま 全国平均空室は18%あります。

  もし、あたなのアパートがずっとこのまま18%で推移した場合 

  いったいどのくらいの機会損失を招くでしょうか

 

3.固定資産税 市町村がもうじき終わりますので 一気に1.4から2.1に

  税率があがったとしましょう。約50%のアップです。

  特にRCのマンションのオーナーさま どうでしょう

  すでに 1.4から1.5の市町村もあるくらいですから

 

 これらの損失をどう取り戻したらいいのでしょうか?

  なにか 方法がございますか?

 

以上、 第二部 大家の宿命の講義録でした

 

どなたか 金利、空室、税金 が上がった場合でも

生涯収入を維持する方法をお持ちの方は

教えてください

 

 そして 僕は 確信してます

必ず 固定資産税の 税率が上がる

その場合 RCのひとたちは どうなるのか

 

人口減=世帯数減少=空室アップ=管理費未納

=修繕積立金不足=マンションゴースト化(ワンルームは特に)

RCは50年以上 持ちます

そして 50年後の人口は いまより3500万人減ります

誰が どう計算したって おかしな 話ですね

もっとも 私は 生きていませんが・・・

 

第三部は これらも解決していきましょう

かんたん  かんたん

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鈴木正浩
すずきまさひろ

1961年5月5日生まれ

早稲田大学大学院アジア太平洋研究科国際経営学(MBA)修了。千葉県匝瑳(そうさ)市出身。
29歳で地元千葉において、不動産仲介会社を創業。現在は、アパート管理件数はダントツの2000戸を数える。
2009年12月、独自のノウハウを詰め込まれた著書、「25年間アパートの利回りが下がらない<<超裏技>>不動産投資術」を出版

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